18.11.2011
Artikel

Unge “bolighajer” malker deres venner for penge

Manglen på boliger til studerende i København er rekordstor. Heldige studerende – der har en lejlighed på hånden – forlanger ågerpriser i leje for små værelser. Og mens unge og studerende strømmer til byen, vil kommunen hellere satse på familier.

Af Thomas Bøttcher

“Pige på 20 år med daglig gang på Københavns Universitet (cand.polit.) søger en kvindelig lejer til et værelse på 11,5 m2 i en 3-værelses lejlighed”.

Frister annoncen, kan du ifølge BoligPortal.dk flytte ind på værelset 1. januar formedelst en månedlig husleje på 4.000 kr.

Det giver en årlig kvadratmeterpris på knap 4.200 kr., pænt over det dobbelte af de 1.700-1.800 kr., som huslejenævnet ved tidligere lejligheder har fastslået er topgrænsen for, hvor meget en kvadratmeter i et lejet værelse må koste årligt.

Af 153 værelser, som en tilfældig dag i november var til leje i Københavns Kommune via BoligPortal.dk – Danmark største lejeboligportal – lå 85 pct. over topgrænsen fra nogle hundrede kroner til flere tusinde kroner om måneden, de fleste et sted midt imellem.

Udlejerne er typisk studerende, der leder efter lejere, som også er studerende, og som de i de fleste tilfælde ender med at dele opvask, madlavning og socialt samvær med. Den eneste forskel på dem og lejeren er, at de har et skøde, et andelsbevis eller en lejekontrakt i skrivebordsskuffen. “Huslejefastsættelsen er ikke noget, vi blander os i. Vi er en markedsplads”, siger Henrik Løvig, BoligPortal.dk’s administrerende direktør, i en kommentar til tallene.

Han peger på, at huslejefastsættelse er en kompleks sag, der i sidste ende kun kan bestemmes af huslejenævnet, hvorimod BoligPortal.dk kan stille krav om, at udlejer følger reglerne i forhold til depositum og forudbetalt leje, hvilket portalen også gør.

En måneds opsigelse
Én ting er dog ret ukompliceret, når det gælder værelsesudlejning. Nemlig at udlejer kan opsige lejemålet med en måneds varsel.

Selv hvis en opsigelse i realiteten handler om at skaffe sig af med en lejer, der er utilfreds med huslejen, er der ikke noget at gøre, lyder det fra cheføkonom i Lejernes Landsorganisation (LLO) Jesper Larsen.

”Værelsesudlejere kan skalte og valte som de vil. Selv om Huslejenævnene kan vælge at afvise en opsigelse, fordi lejerne klager over lejen, så anvender man ikke den mulighed. Ræsonnementet er, at det jo ikke nytter noget, at tvinge folk til at bo sammen, hvis de lever som hund og kat”.

Jesper Larsen vurderer, at flere og flere studerende bliver tvunget ud i værelsesleje – et gråt marked, hvor langt de fleste betaler for meget i leje.

Årsagen er simpel. Efterspørgslen efter studieboliger i særligt København og Aarhus er i kraftig vækst, samtidig med at udbuddet af studieegnede boliger med en husleje på maksimalt 3.500 kr. (inkl. vand og varme) falder drastisk.

Ifølge en opgørelse fra LLO er hele 48.800 boliger i denne kategori forsvundet på landsplan de seneste ti år. For selvom der ganske vist har været en tilgang på 10.000 ungdoms- og kollegieboliger, er der i samme periode blevet 30.000 færre lejeboliger, hvor lejen på grund af sammenlægninger og moderniseringer er skudt i vejret. Det samme er boligafgiften i 28.000 mindre andelsboliger, lyder det fra LLO.

Mens prisfesten for andelsboliger for længst er toppet, fortsætter moderniseringerne af tusindvis af mindre lejeboliger. Ifølge en vurdering fra Socialministeriet bliver 2.000 lejeboliger hvert år moderniseret på landsplan.

”Vores erfaringer er, at det er langt mere udbredt end det fremgår af Socialministeriets tal. Vi ved fx, at pensionskasserne selv siger, at de systematisk moderniserer. På vores kurser oplyser halvdelen af beboerrepræsentanterne, at i deres ejendom moderniseres der systematisk ved genudlejning. 20 ud af 50 huslejesager, der var til behandling i det sidste møde i huslejenævnet, jeg deltog i, omhandlede modernisering ved genudlejning”, siger Jesper Larsen, der vurderer, at der i København forsvinder 600 studieegnede lejligheder om året på grund af moderniseringer og efterfølgende huslejestigninger. Hertil kommer, at mange små lejligheder forsvinder på grund af sammenlægninger – ifølge Københavns Kommune ca. 3.000 styk alene fra 2006 til 2010.

10.000 i kø til et værelse
Uanset hvad, er boligmanglen en kendsgerning. For eksempel er alle værelser udlejet på de 18 kollegier, som Kollegiernes Kontor I København (KKIK) henviser til. Ifølge administrationschef Annette Pan­duro er der p.t. 8.000 unge på venteliste.

“Presset er utrolig stort, og der er ikke boliger nok”, siger hun.

Samme besked lyder fra Centralindstillingsudvalget, CIU, der formidler boliger i blandt andet København og Roskilde. Her har 800 studerende siden studiestart stået på en særlig prioriteret venteliste, fordi de har mere end en times transport til København. Men ifølge CIU er alt optaget – selv de ikke altid lige populære kollegieværelser i Roskilde.

Adspurgt om, hvad Københavns Kommune har af konkrete planer for kollegiebyggerier i de kommende år, siger kontorchef i Center for Byudvikling Ingvar Sejr Hansen:

“Vi planlægger på et lidt højere niveau og kigger på den samlede boligmasse. Vi har rigtig mange små lejligheder, men mangler særligt større lejligheder til familier. Befolkningsprognosen viser samtidig, at vi bliver 100.000 flere københavnere, særligt mellem 18 og 40 år. De skal have et sted at bo. Så den overordnede strategi går på at skabe muligheder for, at markedet kan bygge flere boliger. Når vi prioriterer at støtte opførelsen af større almene familieboliger, er det ud fra den idé, at det kan frigøre nogle små boliger til de nye studerende, der kommer til”.

Uklart, hvem der har ansvaret
På spørgsmålet om, hvem der har ansvaret for at sikre, at der er nok boliger til studerende, svarer Ingvar Sejr Hansen:

“Det er noget, kommunen har i fællesskab med selvfølgelig uddannelsesinstitutionerne og markedet. Men kommunen bygger ikke boliger. Vi kan støtte, at den almene sektor kan bygge noget, men det er kun en andel af det”.

I en mail ønsker Ingvar Sejr Hansen at præcisere sit svar:

“Kommunen har en særlig forpligtelse til at sikre boliger til unge, som ikke kan klare sig selv på boligmarkedet og er ramt af forskellige sociale problemer. Derudover er det ikke en kommunal opgave at tilvejebringe boliger til grupper, der selv er i stand til at skaffe sig en bolig. Faktisk har kommunerne ikke hjemmel hertil, hvilket betyder, at kommunerne p.t. ikke må støtte boligbyggeri til særlige grupper, ud over hvad almenboligloven og serviceloven giver eksplicit hjemmel til”.

Tal fra Socialministeriet viser imidlertid, at kommunerne har haft rige muligheder for at støtte byggeri til særlige grupper – herunder unge og studerende. Fra 2009 til 2010 nedsatte V, K, DF og De Radikale det bidrag af den samlede byggesum, som kommunerne skulle lægge for at opnå statslig ydelsesstøtte til nye almene boliger fra 14 til 7 pct. 2010 var samtidig det sidste år, hvor salg af byggegrunde var fritaget moms, hvilket skulle sætte yderligere gang i byggeriet.

Socialministeriets tal viser da også, at der i 2010 blev givet tilsagn om at opføre 3.739 ungdomsboliger sammenlignet med 521 året før. Men hele 2.700 af de 3.739 ungdomsboliger bliver opført i Aalborg, mens Københavns Kommune – tro mod sin strategi om at satse på familieboliger – ikke har støttet opførelsen af én eneste ungdomsbolig.

Aalborg satser stort
“Aalborg Kommune besluttede i 2010, at de ville bygge en masse ungdomsboliger, fordi de ville være en attraktiv studieby. Det gjorde man så ved at udbyde en masse ungdomsboligprojekter”, siger Christian Høgsbro, administrerende direktør i Boligforeningen AAB, der administrerer 18.000 boliger i Storkøbenhavn.

Københavns Kommunens strategi betyder, at AAB p.t. ikke planlægger at opføre ungdomsboliger, hvorimod boligselskabet har 500-600 nye familieboliger i pipeline.

“Vi byder ind på de byggeopgaver, der bliver udbudt, og vi står og tripper, for vi kan sagtens leje vores boliger ud. Der flytter jo 1.000 mennesker til København hver måned. Men vi sætter os ikke ned og tager stilling til, om det skal være ungdomsboliger, vi bygger. Det er kommunen, der skyder grundkapital til, og som derfor beslutter sig for, om det skal være en familiebolig, en ungdomsbolig eller en ældrebolig”, siger Christian Høgsbro.

“Det handler om social udskillelse”
Selvom der i Københavns Kommune ifølge Ingvar Sejr Hansen er en “umættelig efterspørgsel” efter boliger til studerende – alene fra 2005 til 2009 steg antallet af studerende med bopæl i byen med 4.500 – fastholder kontorchefen, at kommunen primært har behov for familieboliger.

“Fem ud af seks studerende bor ude i det almindelige boligmarked, i andels-, ejer- eller lejelejligheder. Og her er der faktisk et stort udbud og dermed en god mulighed for, at priserne finder et naturligt leje. Problemet er som sagt familieboligerne. Et større udbud her vil altså skabe mere plads til studerende i de små lejligheder”, siger han.

Men argumentet holder ikke, mener Jesper Larsen fra LLO.

“Det er den sang, Københavns Kommune har sunget i 5-10 år, men som reelt har spillet fallit. Det er rigtig nok, at den private udlejningssektor tilvejebringer utrolig mange boliger til studerende, men man glemmer, at de private udlejere moderniserer de små lejligheder ved genudlejning. For en lejlighed på 50 m2 betyder det, at lejen stiger fra 2.600 kr. til 4.800 kr. Det har de studerende ikke råd til at betale”.

Heller ikke en kommende regl om, at 20 pct. af alt byggeri i de nye byudviklingsområder i Nordhavn, Sydhavn, Ørestad, Valby og Carlsberg skal være små boliger på mellem 50-70 m2, ændrer ved billedet, siger Jesper Larsen. “Det indebærer en husleje på 4-5.000 kr. om måneden, og det er også for dyrt, når SUen er på 5.500 kr.”, siger han og slutter af med en dyster konstatering:

“Der er noget i gang på boligmarkedet, der virkelig grundlæggende ændrer vilkårene for unge og studerende i byen, og der er ikke nogen, der rigtig har opdaget det endnu. Det handler om social udskillelse”.

Frem mod 2025 forventer Københavns Kommune op mod 26.000 ekstra boligsøgende unge i kommunen.